房产市场初露企稳端倪 市场复苏力量正在积蓄

新春伊始，房地产市场初露企稳端倪，回暖复苏的各方面力量正在积蓄。

房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响。房地产市场的作用决定其将为宏观经济企稳贡献重要力量，反过来，宏观经济持续向好，也成为房地产市场各方主体增强发展信心的重要前提。当前房地产市场面临的重要难题是预期不稳，稳地价、稳房价、稳预期是一项长期任务。房地产自身特点决定了稳预期在“三稳”中尤为重要，多年来的实践也表明，预期稳，地价、房价才能稳，才能够形成良性循环、促进市场平稳运行。如何稳预期？近年来，“房住不炒”逐渐深入人心，投机炒房得到有效遏制，保护了合理消费，夯实了房地产市场健康发展的基石。市场朝着平稳健康发展方向迈进，各方主体对房地产行业有信心。

实现预期好转，重要的两个群体一是购房者，二是房地产开发企业。对于购房者而言，宏观经济向好，对房地产市场就有信心。随着疫情对经济以及工作生活的影响逐步减弱，居民收入逐步提升，按揭贷款的还款能力增加，自然出手购房的意愿更强烈。对于开发企业而言，其资金来源主要是房屋销售回款和融资。购房者有信心，开发企业的信心也将随之回升，当前融资环境也在日益向好。购房者和开发企业的信心提升，是市场联动好转的基础。

未来的市场规模也构成预期的一部分。从长远看，每年销售13亿平方米左右仍然是很大的需求规模。我国仍然处在城镇化持续发展阶段。2022年，我国常住人口城镇化率比上年提高了0.5个百分点，达到65.22%，但是与发达国家80%左右的水平相比仍然不高，有提升空间。2022年我国新增城镇人口数量巨大，这也成为房地产行业未来的发展潜力。不可否认的是，我国房地产市场已从快速增长阶段进入平稳发展阶段，难以再维持过去曾达到的每年18亿平方米的商品房销售规模。国家统计局的数据显示，2022年，商品房销售面积为135837万平方米，比上年下降24.3%。但每年销售13亿平方米对市场仍有相当大的支撑作用，这是房地产市场发展的有利条件。

从市场反应看，已经出现了一些积极信号。2022年，一系列积极调控政策为市场的企稳回暖提供了支撑。2022年12月份，房地产相关指标降幅收窄，出现新变化，12月当月房地产开发投资降幅比11月收窄了7.7个百分点，商品房销售面积、销售额、到位资金、房屋新开工面积等指标降幅也不同程度收窄。进入2023年，不少城市房地产市场成交量有增长趋势。今年春节期间，一些城市的新房项目到访量与去年春节相比有所修复。尽管当前仍处于调整阶段，相信随着相关政策落地见效，2023年房地产市场将会逐步发生积极变化。

稳预期、防风险、促转型将是2023年房地产市场平稳健康发展的关键。2023年，政策的精准性协调性将继续促进房地产市场企稳。关键是要尊重规律，尊重实际，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力形成供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房的格局。进一步通过保护契约和产权来稳定预期。针对涉及188万居民的2600多个已付款未交付项目，继续推进“保交楼”，使市场避免恐慌。

注重防范化解风险，房地产市场才能平稳健康发展，经济才能行稳致远。针对当前存在的问题，大量输血，改善房地产企业的流动性，主要包括商业银行提供贷款、为房企发债提供担保、促进股权融资等。放松在房地产市场过热期间采取的管制措施，扩大有效需求，使房地产公司具备造血功能。通过“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，帮助企业自救，并依法依规处置，房企不能保交楼的就不能再买地，再搞新开发。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

房地产行业的转型势在必行，应努力摒弃“高负债、高杠杆、高周转”旧有模式的弊端，向新发展模式平稳过渡。预售制改革应努力探索现房销售。应从过去解决“有没有”向“好不好”转变，加大力度提高住房品质。住房和城乡建设部提出，将建立房屋安全长效机制，这将让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。