房地产稳定发展应从三方面发力

一年一度的全国两会，是展望全年政策走向与经济发展的风向标。仔细研读今年的政府工作报告（下称《报告》）可知，2023年房地产行业将主要聚焦防风险、保民生、促消费三大领域，促进行业平稳发展。

众所周知，在过去一年多的时间里，受多种内外部因素影响，房地产行业经历了深度调整，楼市销售下行，“千亿房企”债务违约频发，引发部分项目出现交付风险。笔者认为，当前房地产市场的风险隐患，是过去“高负债、高杠杆、高周转”发展模式积弊所致。行业无序扩张的教训，已令整个行业警醒。未来，在消除“高血压症”，促进房地产市场健康发展的过程中，仍需各方主体共同努力，在企业端、供应端、需求端压实责任，有防有限，有引导有支持，推动行业向新发展模式平稳过渡。

在企业端，《报告》指出，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”实际上，从2022年年底以来，多个部门多次强调，化解房地产业风险，是有效防范化解重大经济金融风险的重中之重。

“防风险”无疑将是今年房地产行业的重要目标，其中有三大信号值得关注。一是使“保交楼”相关政策切实落地。比如继放开房企股权融资，明确将募资用于保交楼项目后，进一步加强对商品房预售资金、交付质量等方面的监管力度。二是继续创新金融工具，支持头部优质房企融资，改善其现金流和资产负债表。但这不意味着要“优待”出险房企，对于违规经营房企，该破产的破产，该追责的追责。三是“防止无序扩张”这一提法，意味着加强监管和引导，采取必要措施避免优质房企重走高杠杆过度融资的老路，防止出现新的风险。

在供给端，《报告》指出，“要加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题。”从近期一系列金融、租赁政策出台的细则看，租购并举的供给思路正逐渐明晰。这既是住房双轨制的重要组成，也是未来房地产新发展模式的核心。

诸多金融服务正在加紧跟上，这对租赁市场的发展是重大利好信号。当下，多地均在加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款等。此外，央行、银保监会近期公开征求意见的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》更是为租赁住房开发、建设、运营等多个环节设立了包括开发贷、团体购房贷、经营贷等直接融资产品，以及企业债、担保债、REITs等间接融资工具，力度空前。

在需求端，《报告》指出，“要把恢复和扩大消费摆在优先位置”“支持刚性和改善性住房需求”。住房消费市场是扩大内需的重要支撑力，此次提及“支持刚性和改善性住房需求”，并非老生常谈，而是提振购房者信心的定心丸。

在增信心、促需求方面，可因城施策精准对症，着力改善预期、扩大有效需求。一方面，通过放宽限购、降低首付比例等手段释放改善性需求空间；另一方面，出台定向支持多孩家庭、人才新市民群体购房等政策，激活刚需市场。

总体而言，坚持“房住不炒”，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，仍需房企创新商业模式，优化发展路径。建立长效机制，促进房地产行业健康发展，是中长期目标，当稳扎稳打，久久为功。