二手房按成交价和评估价孰低原则放款

12月22日，有消息称广州二手房贷可以不用按二手住房交易参考价格作为按揭贷款参考依据。记者从多家银行了解到，当前在广州地区二手房按揭放款按成交价和评估价孰低原则来放款。

记者从民生银行广州分行了解到，该行二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行，在孰低的基础上，再按照借款人的家庭名下住房套数、征信按揭记录、婚姻状况、收入水平等限购限贷政策要求核定贷款成数和贷款金额。例如市民购买的首套房，交易的房产评估价为105万元，网签合同的交易价为100万元，该行按揭贷款最高金额为100万元的七成，即70万元。

“参考价刚出来的时候，有银行是按参考价来的，但后来部分银行其实并没有严格执行按照参考价放款的要求。”广州地区中介阿峰告诉记者。

记者了解到，为规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳，广州市住房和城乡建设局官网于2021年8月31日发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），同步公布了广州首批96个住宅小区二手住房交易参考价格。并提到二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

2021年11月份时，多家银行均向记者表示，严格按照《通知》执行二手住房交易参考价格，根据借款人的信用状况、还款能力等因素，合理确定个人住房贷款具体首付款比例，有效落实“房住不炒”定位。

“自96个楼盘二手房交易参考价公布至今，期间广州楼市经历了长达一年多的缩量调整，目前不仅楼市成交量处于低位，不少楼盘的房价也回归到了一个较为合理的位置，部分楼盘的单位成交价甚至要低于参考价。在这种情况下，二手房交易参考价平抑房价上涨预期的市场基础不再，淡出市场也在情理之中。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，预计这个政策的变化，对于市场预期会有一定影响，会给到外界一种调控目标已经达成的心理预期，但是不会对实际成交有大的波动影响。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对于广州来说，参考价是2021年下半年那段特殊时间，即房地产过热下的政府介入。后期广州并未将参考价和贷款评估价对等起来。不管是出于稳预期、稳房价，还是稳定房地产销售的角度，或者是出于扭转价格下行和预期转弱的循环，退出二手房指导价，有一定的作用和意义。

专家建议

把杠杆控制在个人可承受的合理范围之内

记者关注到，有市民表示，由于其贷款买的房子评估价下降了，银行电话表示，根据贷款合同，要求其还一定金额的本金。

对于此类情况，记者从广发银行广州分行了解到，近期尚未发生房贷因评估价下降而要求归还本金的案例。该行表示，针对贷款购买房产评估价下降的情况，现行做法会根据抵押物重估价值保障银行债权的程度、抵押物状态及客户当前整体贷款状态、历史还款情况、收入或经营情况等综合判断客户风险，对于风险客户银行可采取相应风险管控措施，包括但不限于追加增信措施、风险分类调整、提前收回贷款、风险持续监测等。

“这个现象也是再次提醒大家房价会涨也会跌的风险，对此购房人应理性看待。”肖文晓表示，在房住不炒的住房制度顶层设计下，未来房子的居住属性会加强，金融属性会削弱，建议购房人要把杠杆控制在个人可以承受的合理范围之内。