“三支箭”助力房企融资 需求端提振仍是关键

近段时间，交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具；证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施。这意味着支持房企融资的“第二支箭”延期并扩容，“第三支箭”发出。对于房地产企业而言，仿佛有种冬季里沐“春风”之感。

中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，随着供给端融资支持政策不断出台，部分房企的融资难题正在得到逐步缓解。不过虽然当前供给端政策“给力”，即化解风险方面的政策力度较大，但需求端政策优化更值得期待。

“三支箭”改善房企融资环境

提振市场信心

“通过‘三支箭’逐步改善房企外部融资环境，在当前具有很强的针对性和迫切性，也能直接支持‘保交楼’，进而提振市场信心。”东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示。

从“第一支箭”信贷支持来看。人民银行党委委员、副行长潘功胜在11月21日召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上介绍，“在前期推出的‘保交楼’专项借款基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元‘保交楼’贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持‘保交楼’工作。”与此同时，近期银行也加大了对房企的授信额度。据克而瑞不完全统计，截至目前，商业银行为房企提供的意向性授信总额度已超3万亿元。

从“第二支箭”支持房企发债融资来看，自11月8日交易商协会发文表示“继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”后，截至12月7日，已有龙湖集团、美的置业、新城控股等多家企业申请储架式注册发行。

从“第三支箭”支持房企股权融资来看，自11月28日证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施后，已有世茂股份、新湖中宝、大名城等10余家上市房企和涉房企业筹划再融资。此外，陆家嘴、格力地产以及招商蛇口也于近期筹划资产重组。

王青表示，伴随政策支持力度持续加码，后续房企信用风险多发态势有望逐步缓和，预计房企债券、股权及信托融资业务也将逐渐活跃。

需求端提振仍是关键

政策“工具箱”有余地

在业内人士看来，推动房地产行业企稳回升，需求端的提振仍是关键。

在叶银丹看来，房企融资端的支持政策主要聚焦于解决房企生存问题、“保交楼”等民生问题，以及房企破产带来的金融风险问题等。房企融资支持政策对于房企销售的改善，并不是充分条件。虽然政策面对于房企的融资支持有助于化解房地产风险，进而在一定程度上能够改善楼市预期，但由于传导链条过长，其促进销售端改善以及推动整个房地产市场企稳回升的作用相对有限。

据中指研究院监测数据，1月份至11月份，全国重点100城新建商品住宅成交规模为2015年以来同期最低水平，同比下降近四成。其中，11月份重点100城成交面积环比下降约10%，同比下降近三成，百城新房、二手房价格下跌态势仍在延续，多个政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

王青称，考虑到销售回款在房企资金来源中的占比超过50%，因此，商品房销售下降是当前房企面临的主要压力。从这个角度上看，改善房企供给端融资只是引导房地产行业企稳回暖的必要条件，而需求端的提振才是解决问题的根本所在。

“未来，进一步推动市场回暖不仅需要融资支持政策来化解风险，逐步减弱这一不利因素对市场预期转变的约束，更重要的是要进一步放松甚至出台鼓励合理需求释放的相关政策，推动需求端回暖，促进房企自身资金来源改善，逐步形成良性循环。”叶银丹建议，未来需求侧政策可以更加注重释放改善型需求，各地可根据当地市场条件，逐步尝试更多放松措施，例如降低多孩家庭二套房首付比例及贷款利率等。

王青认为，后期政策“工具箱”在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中，下一步引导5年期以上LPR报价下调，持续降低居民房贷利率是关键所在。目前看，在经历了前三个季度的大幅下调后，多地房贷利率已降至5年期以上LPR报价的最低值附近。接下来为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，也需要5年期以上LPR报价先行下调。预计12月份5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，总的来说，需求端的改善目前不单聚焦于楼市政策，还需要经济基本面的持续向好，并伴随购房者信心提升才会得到根本改善。从过往经验看，需求端的整体表现改善会晚于供给端，只有当需求端的改善与供给端产生共振，才有利于房地产行业的健康发展。