房地产政策：“三箭齐发”助房地产市场企稳回升

11月28日证监会发布消息，决定在股权融资方面调整优化5条措施，标志着支持房地产市场融资的“第三箭”已经射出。至此，稳定房地产融资形成了信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”态势。在房地产市场出现总体下行、房地产企业资金来源受阻的背景下，近一个月内，金融支持房地产市场政策密集出台。预计这将有助于促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。房地产市场平稳健康发展也事关金融市场稳定和经济社会发展全局。促进房地产市场平稳健康发展，是稳定宏观经济大盘的重要一环。房地产市场需要企稳回升，也有进一步实现平稳健康发展的基础。海外媒体炒作的中国“房地产危机”和“建筑业衰落”是片面的，我国仍处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大增长潜能。因此，“三箭齐发”稳定房地产融资，切实解决房地产行业合理融资需求十分及时。

作为“第一支箭”的“信贷”近期力度不可谓不大。11月23日，中国人民银行、银保监会发出《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》，被称为“金融16条”。其中明确，将稳定房地产开发贷款投放。

针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，有关部门已出台2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售逾期难交付住房的建设交付。在专项借款基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。多家银行迅速落实“金融16条”有关要求，近日，陆续有银行与房企签订战略合作协议，统计显示，十数家房企目前已累计获得银行超1万亿元意向性授信额度。

作为“第二支箭”的“民企债券融资支持工具”近期继续推进并有所扩大。在该政策框架下，中债增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。实际上，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向。此外，中国银行间市场交易商协会陆续受理龙湖、美的置业、新城控股200亿元、150亿元、150亿元储架式注册发行。万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，金地递交了150亿元储架式注册发行申请。

“第二支箭”有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，有助于促进民营企业融资恢复，降低民营企业融资成本。

作为“第三支箭”的“股权融资”在期待中加速落地，其中有的举措取得了政策上的较大突破。5条股权融资方面的调整优化举措包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

5条举措十分全面，将有助于兼并重组出险房企，加快化解房地产领域风险，进一步拓宽企业融资渠道。

“三箭齐发”主要针对供给端支持房地产企业和房地产项目融资。值得注意的是，房地产市场想要企稳向好，需要供需两端形成合力，针对购房者的支持政策还需进一步完善，以继续释放需求，促进市场购买力提升。而提升购房者的信心，首先要进一步推进“保交楼”，只有购买的住房能够按时交付，人们才敢于出手购房。同时，因城施策对现有政策进行调整优化也必不可少，如近期西安、成都等城市调整限购区域，杭州明确“认房不认贷”，以及多城市首付和房贷利率下降，都有助于更好满足刚性和改善性住房需求。

需要强调，金融政策加大对房地产领域的支持，旨在为行业和企业纾困，助力行业平稳健康发展，而不是鼓励房地产行业再重回过快增长的老路。很多金融支持政策在条文中明确了重点支持优质企业和将资金用于特定领域等。因此，房地产企业应用好系列金融支持政策，并吸取过去行业发展中存在的杠杆率过高、金融化过度、治理结构失衡等教训，探索新的发展模式。