10月商品房销售面积降幅超二成，四季度未来房价走势如何？

进入四季度，房地产行业仍处于缓慢恢复期，房地产销售和新开工面积出现低位企稳趋势。

国家统计局15日公布了2022年1～10月份全国房地产开发投资和销售数据。数据显示， 1～10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

与前9月相比，前10月全国商品房销售额同比累计降幅延续缩小趋势。

从单月来看，根据第一财经计算，10月份全国商品房销售面积和金额9757万平方米和9452亿元，比去年同期（12709万平方米和12390亿元）减少2952万平方米和2938亿元，单月销售金额和面积的同比降幅仍超过二成。

规模以上房企销售亦延续低迷态势。克而瑞地产研究最新统计显示，10月，百强房企整体销售环比降低2.6%，降幅高于往年平均。累计来看，百强房企1～10月销售额的同比降幅仍保持在44%的较高水平。

进入“金九银十”后，房企纷份加大降价促销力度。受10月份国内多区域疫情影响，房企正常供货节奏被打乱，市场机构统计显示，过半城市供应出现环比腰斩。与此同时，由于行业和宏观经济仍存在下行压力，观望情绪依旧较为浓厚。

央行发布的金融数据显示，10月居民中长贷新增332亿元，同比少增3889亿元。

销售端尚未出现明显回暖迹象，加之民营房企融资困难，房企现金流继续承压。根据国家统计局数据，1—10月份，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，占比次高的“定金及预收款”跌幅最大，为下降33.8%。

除了销售回款，以债券直融为主的自筹资金增速也在持续回落。1～10月份，房地产开发企业自筹资金44856亿元，下降14.8%。

招商证券认为，相比销售回款，债券融资渠道不通畅对房企资金链恢复形成明显边际拖累。

1～10月，全国房屋新开工面积和房屋竣工面积分别为103722万平方米和46565万平方米，同比分别下降37.8%和18.7%。

第一财经注意到，在“保交楼”工作持续推进之下，竣工节奏有所加快。与1-9月数据（-19.9％）相比，全国房地产竣工面积同比降幅继续缩小。

不过，新开工和竣工规模的改善，并未带动房地产投资的整体复苏回暖。1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。

进入11月，地产供需两端正迎来更多政策支持。10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，民企融资“第二支箭”正式落地；随后不久，央行和银保监内部发布254号文，提出积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房企风险处理、依法保障住房金融消费者合法权益等16条要求；14日，央行、银保监会和住建部联合发文，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。

展望后市，招商证券(600999)预计，今年年底前还会有更多城市因城施策放松频次将恢复，有助于激发被压制的存量改善型需求释放，短期使销售弱边际改善持续，但因为房价下行压力仍在，居民购房预期明显恢复或许仍需等待，明年一季度末或是观察节点。此外，伴随供给端融资支持的逐步落地，将改变房企竞争性降价，这会成为缓解房价下行压力的前提。

瑞银投资研究部亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛也认为，未来几个月，房地产政策将延续宽松趋势。2023年全年，如果在建项目投资和建设加速，整体房地产投资有望企稳。因此，房地产下行对2023年GDP增长的拖累将明显小于2022年。