首套房利率下限降至4.4%，房地产市场能否“暖起来”？

中国人民银行、银保监会15日发布通知，调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。

这意味着什么？房地产市场能否“暖起来”？

首套房利率下限降至4.4%

中国的房贷利率参考5年期以上LPR。今年4月20日发布的5年期以上LPR利率为4.6%，按照此番政策减20个基点后，首套房利率下限降至4.4%。同时，政策要求二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，即：二套房贷利率仍执行5.2%(LPR+60个基点)的下限标准。

首套房利率下调，将减轻刚需购房者的成本负担。据专家测算，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

按贷款金额50万元(人民币，下同)、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

并非直接“降息”

需要注意的是，这并非直接降息。此次下调的是首套房的商贷利率下限，也就是给予地方更多的调控自主权。

中国的个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用全国、城市、银行三层的定价机制。据央行此前介绍，以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策。

一些地方往往会根据自身房地产市场情况，在全国利率下限的基础上加点，因此，大多数城市的首套房贷利率报价，是高于5年期以上LPR的。

据贝壳研究院统计，2022年4月，103个城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%。其中，苏州、南通首套主流利率降至4.6%的全国下限。

这意味着此番新政发布之后，在苏州、南通等城市购买首套自住房有望“一步到位”，房贷利率降至4.4%。而房贷利率尚未降至全国下限的城市居民，则暂时无法享受到“降息”带来的成本下降。

有助于提升市场信心

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

根据中指监测数据，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大，但部分地区疫情反复，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。陈文静表示，本次全国统一下调首套房房贷利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱也表示，当前多地疫情反复冲击各行业发展，房地产市场信心不足，居民购买能力下降。本次央行实质性的信贷宽松政策一方面降低了居民购房门槛，另一方面也提振了市场信心。

守住“房住不炒”底线

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，值得注意的是，此次政策仅下调首套房的利率下限，二套房未做调整。这是因为政策导向依然未变，不希望房地产吸纳社会过多的资金，也不希望社会资金过快流入楼市，这彰显了房住不炒的根本原则。同时也释放出一个信号，即：金融纾困政策是差别化的、有底线的，其目的是为了稳定市场，而非重新刺激楼市。